Налог при продаже недвижимости

[Юнона 1]

В этой теме вы можете задать интересующий вас вопрос или поделиться полезной информацией.

[Heim 0]

Юнона, подскажите мне пожалуйста

в январе 2013 года умер папа, в наследство нам с сестрой остались 2 квартиры по 1/2 доли в каждой.

В августе 2014 года мы эти квартиры продали - одну за 1250, вторую за 1350 тыс руб.

Должны ли мы платить налог и сколько он составит? Как можно его уменьшить?

 

И еще вопрос - декларация подается по месту жительства или по месту нахождения проданной недвижимости? ( это в Ростовской области..)

 

Заранее спасибо!

Изменено 24 сентября 2014 пользователем Heim

[Юнона 1]

Heim, уже разобрались в личке

[ТобиквашинА 0]

Елена. здравствуйте!

Возник вот такой вопрос. В 2013 г мы купили квартиру, в 2014 г ее продали за туже стоимость за которую купили. Нужно ли нам в 2014 г уплатить налог с суммы продажи, если в 2014 г мы не купим новое жилье???

[Heim 0]

Елена. здравствуйте!

Возник вот такой вопрос. В 2013 г мы купили квартиру, в 2014 г ее продали за туже стоимость за которую купили. Нужно ли нам в 2014 г уплатить налог с суммы продажи, если в 2014 г мы не купим новое жилье???

Если консультант позволит, отвечу - уже разбирались с этой темой.

Вам нужно будет заполнить налоговую декларацию, но указать налоговый вычет не 1 миллион (который дается всем) а сумму затрат на эту квартиру и приложить документы о покупке Вами этой квартиры. Тогда вы платите налог только с разницы сумм покупки-продажи. если цена была одинакова, значит налог не платите. как то так)

[Incanta 0]

Комната куплена в 2014 году' стоимость менее миллиона. Если ее продавать в 2015 не надо будет платить налог?

[ТобиквашинА 0]

Комната куплена в 2014 году' стоимость менее миллиона. Если ее продавать в 2015 не надо будет платить налог?

Если менее млн, то нет. А вообще нужно будет это в 2015г. уточнить, у нас в связи с ЧМ в 18 году, такое могут придумать, что за каждый шаг налоги платить будем...

[Новая мамочка 0]

Если консультант позволит, отвечу - уже разбирались с этой темой.

Вам нужно будет заполнить налоговую декларацию, но указать налоговый вычет не 1 миллион (который дается всем) а сумму затрат на эту квартиру и приложить документы о покупке Вами этой квартиры. Тогда вы платите налог только с разницы сумм покупки-продажи. если цена была одинакова, значит налог не платите. как то так)

А я читала, что уменьшение дохода на сумму расходов по покупке проданного имущества можно только, если покупка и продажа была произведена в течение одного календарного года (с 1 января по 31 декабря).

Т.е. если купили в 2013 г, а продали в 2014 г, то уже нельзя учитывать расходы по покупке, и вычет будет только 1 млн и все.

 

 

[ТобиквашинА 0]

А я читала, что уменьшение дохода на сумму расходов по покупке проданного имущества можно только, если покупка и продажа была произведена в течение одного календарного года (с 1 января по 31 декабря).

Т.е. если купили в 2013 г, а продали в 2014 г, то уже нельзя учитывать расходы по покупке, и вычет будет только 1 млн и все.

Ссылку дайте, пожалуйста, а то мож еще куда-нибудь схожу))

Вот этот момент меня тоже смутил, но мне чтоб не попадать на налог, я сходила к специалистам, которые эти декларации составляют, мне все четко и понятно разъяснили.

Если кв. в собственности менее 3х лет, то:

1) я обязана подать декларацию в 2015г.

2) расчет налоговой базы, которая = стоимость покупки кв. - стоимость продажи кв.

Если я за что купила за то и продаю, то налог мне не с чего платить, у меня нет дохода! А если бы у меня НБ была бы = 100 000 руб, то и заплатила бы я налог со 100 000 руб.

Это логично, но пока я сама не заполню эту дебильную декларацию и не сдам ее и при всем при этом не заплачу налог, не буду в этом уверена на все 100 %. Вот такая я неверующая Фома. И это верно, т.к. на кону не 1 тыща руб...

 

Если бы мы купили в этом году жилье, я бы даже и не парилась!!!

 

[ТобиквашинА 0]

А я читала, что уменьшение дохода на сумму расходов по покупке проданного имущества можно только, если покупка и продажа была произведена в течение одного календарного года (с 1 января по 31 декабря).

Т.е. если купили в 2013 г, а продали в 2014 г, то уже нельзя учитывать расходы по покупке, и вычет будет только 1 млн и все.

Я так поняла, что ситуация рассматривается в рамках этих трех лет. Если бы кв. была бы в собственности более 3 лет, то хоть за 10 млн ее продай, декларация не подается и налог не платится, соответственно.

[Новая мамочка 0]

Я читала правда по земельным участкам, но их вроде тоже рассматривали как имущество и по 220 статье налог платится. Уже потеряла, где читала именно про календарный год. Вот чуть нашла:

http://www.9111.ru/questions/q2117523-upla...statistics-head

 

http://www.advocatshmelev.narod.ru/vichet_prodaj.html

(читать после слова Внимание!)

 

Тут просто много примеров с расчетами:

http://vashnal.ru/clarification/nalog-na-d...he-imushchestva

Изменено 20 ноября 2014 пользователем Новая мамочка

[ТобиквашинА 0]

Я читала правда по земельным участкам, но их вроде тоже рассматривали как имущество и по 220 статье налог платится. Уже потеряла, где читала именно про календарный год. Вот чуть нашла:

http://www.9111.ru/questions/q2117523-upla...statistics-head

 

http://www.advocatshmelev.narod.ru/vichet_prodaj.html

(читать после слова Внимание!)

 

Тут просто много примеров с расчетами:

http://vashnal.ru/clarification/nalog-na-d...he-imushchestva

Фух, я тут кони двину или в 2015 г меня муж убьет...

 

Новая мамочка, могу с вами поспорить... что ваше утверждение "в одном налоговом периоде" не верное...

 

Спасибо за ссылочки!!!

 

Прочитала первую статью, вообще ни о чем.

 

Вторая статья мне понравилась, и нашла ответы на свои вопросы))) Все что написано после слова Внимание! - это относится ко второму пункту, который называется "Вычет при покупке недвижимости" - тут я согласна на все 100%. Не получается скопировать...

 

В моем случае рассматривается первый пункт "Имущественный вычет при продаже недвижимого им-ва". там (и в ст. 220 НК РФ) четко написано, что физ.лицо имеет право уменьшить НБ на сумму покупной стоимости недвижимости, если есть документы!!!

 

А это с третьей статьи, тут про мою ситуацию подробно описано!!!

Раскрывающийся текст

Вариант второй - расходы

 

Как мы уже говорили по вашему выбору вместо использования данного вычета вы вправе уменьшить доход от продажи недвижимости на сумму расходов по ее приобретению. Это предусмотрено подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса. Причем сумму расходов на покупку недвижимости нужно документально подтвердить. Например, договором купли-продажи и платежными документами по которым недвижимость оплачивалась (распиской продавца в том, что он получил от вас деньги, платежным поручением и т. д.). Если сумма подобных расходов больше чем доход, от продажи недвижимости, то платить налог вы не должны.

 

Когда вместо вычета выгодней использовать расходы? Ответ очевиден. Тогда когда расходы, подтвержденные документами, превышают 1 000 000 руб. В обратной ситуации, это не выгодно.

 

Пример

 

Ситуация 1

 

В 2014 году продается квартира за 1 600 000 руб. Расходы на ее покупку составили 1 400 000 руб. Если вы воспользуетесь вычетом, то доход, облагаемый налогом, составит:

 

1 600 000 руб. (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 руб. (налоговый вычет) = 600 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

 

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам 2014 года равна:

 

600 000 руб. (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 78 000 руб.

 

Если вы уменьшите доход от продажи на сумму расходов по покупке, то доход, облагаемый налогом, составит:

 

1 600 000 руб. (продажная стоимость квартиры) — 1 400 000 руб. (расходы на покупку квартиры) = 200 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

 

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам 2014 года равна:

 

200 000 руб. (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 26 000 руб.

 

Это на 52 000 руб. (78 000 — 26 000) меньше.

 

Ситуация 2

 

В 2014 году продается квартира за 1 300 000 руб. Расходы на ее покупку составили 400 000 руб. Если вы воспользуетесь вычетом, то доход, облагаемый налогом, составит:

 

1 300 000 руб. (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 руб. (налоговый вычет) = 300 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

 

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам 2014 года равна:

 

300 000 руб. (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 39 000 руб.

 

Если вы уменьшите доход от продажи на сумму расходов по покупке, то доход, облагаемый налогом, составит:

 

1 300 000 руб. (продажная стоимость квартиры) — 400 000 руб. (расходы на покупку квартиры) = 900 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

 

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам 2014 года равна:

 

900 000 руб. (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 117 000 руб.

 

Это на 78 000 руб. (117 000 — 39 000) больше.

 

Внимание! Использовать как вычет, так расходы по одной и той же квартире одновременно суммировав их нельзя. Вы должны выбрать что то одно. Либо вычет, либо расходы.

 

Кроме того, нельзя суммировать расходы по разному имуществу, то есть учитывать их "общей кучей". Доход от продажи конкретной квартиры может быть уменьшен на расходы по покупке именно этой, то есть проданной квартиры. На другие проданные квартиры эти расходы не распространяются и при налогообложении дохода от продажи других квартир (имущества) не учитываются.

 

Пример

 

В 2014 году продаются две квартиры. Первая за 2 300 000 руб., вторая за 4 500 000 руб. Продавец вычет не использует, а уменьшает доход от продажи на сумму расходов по покупке. Расходы по покупке первой квартиры составили 3 400 000 руб., второй - 3 200 000 руб.

 

Неправильный вариант (!) расчета дохода и налога от продажи квартир:

 

2 300 000 руб. (доход от продажи первой квартиры) + 4 500 000 руб. (доход от продажи второй квартиры) - 3 400 000 руб. (расходы на покупку первой квартиры) - 3 200 000 руб. (расходы на покупку второй квартиры) = 200 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

 

Сумма налога с дохода:

 

200 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% = 26 000 руб.

 

Правильный вариант расчета дохода и налога от продажи квартир:

 

доход от продажи первой квартиры, облагаемый налогом:

 

2 300 000 руб. (доход от продажи первой квартиры) - 3 400 000 руб. (расходы на покупку первой квартиры) = 0 руб. (расходы больше доходов)

 

доход от продажи второй квартиры, облагаемый налогом:

 

4 500 000 руб. (доход от продажи второй квартиры) - 3 200 000 руб. (расходы на покупку второй квартиры) = 1 300 000 руб. (доход облагаемый налогом)

 

Общая сумма дохода, облагаемого налогом от продажи двух квартир:

 

0 руб. (доход от продажи первой квартиры) + 1 300 000 руб. (доход от продажи второй квартиры) = 1 300 000 руб. (доход от продажи двух квартир, облагаемый налогом)

 

Сумма налога с дохода:

 

1 300 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% = 169 000 руб.

 

Возникает один вопрос: а можно ли при продаже, например, двух или трех объектов (двух квартир; квартиры и жилого дома; квартиры, комнаты, жилого дома и земли) уменьшить доход от продажи одного объекта на вычет, а другого (других) на сумму расходов по покупке? К сожалению прямого ответа на этот вопрос нет. Например, Минфин России считает что можно. Об этом сказано в письмах от 27 апреля 2012 г. № 03-04-05/7-563, от 10 февраля 2010 г. № 03-04-05/9-48, от 3 июня 2009 г. № 03-04-05-01/418. Согласно этим документам: "при продаже в одном налоговом периоде двух квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик имел право воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, полученной от продажи квартиры в размере до 1 000 000 руб., и одновременно уменьшить сумму облагаемого налогом дохода от продажи другой квартиры на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением".

 

Однако, подобные разяснения несколько противоречат статье 220 (пп. 2 п. 2) Налогового кодекса. В ней говорится:

 

"ВМЕСТО получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов ...".

 

Получается, что закон предусматривает лишь один из двух вариантов: либо вычет, либо расходы. Именно поэтому налоговые инспекции невзирая ни на какие разъяснения Минфина отказывают в уменьшении доходов от продажи разного имущества и на вычет и на расходы. Подробности есть в разделе "Комментировать" здесь: http://www.vashnal.ru/qa/nalog-na-dohody-f...ak-platit-nalog

 

Однако, в большинстве случаев, этот вариант принимается инспекцией. Тем более, что "все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика" (пункт 7 статьи 3 Налогового кодекса). Подробнее о том как платить налог при продаже квартиры здесь (см. ссылку).